普寧電梯：兩個(gè)方案可“強(qiáng)制”老房子加裝電梯

老房子加裝普寧電梯，是數(shù)以萬(wàn)計(jì)老舊小區(qū)業(yè)主，尤其是高樓層業(yè)主夢(mèng)寐以求的愿望，更是國(guó)家未來(lái)5年針對(duì)房齡超過(guò)20年的老舊小區(qū)實(shí)施的“舊改”重點(diǎn)內(nèi)容之一。

但即便是如此一件令絕大多數(shù)人拍手稱(chēng)快的惠民政策，真正推動(dòng)實(shí)施起來(lái)卻異常艱難——資料顯示，全國(guó)符合并條件且已經(jīng)參與“舊改”的老舊小區(qū)，因?yàn)闃巧蠘窍锣従右庖?jiàn)不合，有近4成加裝電梯一事始終懸而未決。有些地方，加裝電梯事宜甚至已經(jīng)擱置了一年之久。

大家通過(guò)新聞應(yīng)該也看到過(guò)很多老舊小區(qū)因?yàn)榧友b電梯一事，而鬧得不可開(kāi)交。甚至有些樓上樓下有幾十年交情的老鄰居，就因?yàn)榧友b電梯存在意見(jiàn)分歧，最終斷交了。有些業(yè)主甚至放下狠話(huà)：除非我不在這個(gè)小區(qū)住，否則你們永遠(yuǎn)也別想裝電梯。

舊改工程正如火如荼進(jìn)行，為何到了第二階段改善類(lèi)的加裝電梯內(nèi)容，推行起來(lái)卻阻力重重呢？我們認(rèn)為，樓上樓下鄰居意見(jiàn)不合，有兩方面原因：一方面是需求不同，另一方面可以理解為是老房子加裝電梯所導(dǎo)致的利益不均衡：

低樓層（主要是1樓）從始至終持反對(duì)意見(jiàn)，主要原因我們歸納總結(jié)認(rèn)為有三個(gè)：其一、加裝電梯對(duì)自己有肉眼可見(jiàn)的弊端，既影響采光，又影響通風(fēng)，電梯運(yùn)行還會(huì)帶來(lái)額外的噪聲污染；其二、1樓壓根也用不到電梯，加裝電梯的費(fèi)用雖然自己可以不出，但是后期的電梯維護(hù)等費(fèi)用一定要出；其三、加裝電梯利好高樓層，同時(shí)又擔(dān)心加裝電梯后，自己所在樓層進(jìn)一步“貶值”；

高樓層（主要是6樓）積極推動(dòng)加裝電梯事宜，根本原因是對(duì)加裝電梯有強(qiáng)烈的需求。尤其是很多中老年居民，腿腳不便利，上下樓需要爬很多樓梯，真的成了“懸空老人”。不僅如此，很多居民反映，每到搬家、搬重物、拿快遞、點(diǎn)外賣(mài)的時(shí)候，還會(huì)被要求加價(jià)，很多人早就不堪忍受無(wú)電梯的生活了。除此以外，高樓層業(yè)主心里也有自己的盤(pán)算，老舊小區(qū)加裝電梯后，高樓層劣勢(shì)全變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，對(duì)拉升房屋市場(chǎng)價(jià)值有顯著作用。據(jù)中介反映，很多老舊小區(qū)加裝電梯后，5、6樓市場(chǎng)價(jià)格上漲明顯，漲幅普遍高于15%。

“按樓層分?jǐn)傎M(fèi)用”方案下：1樓同意，6樓又反對(duì)

當(dāng)前階段老舊小區(qū)加裝電梯，推行最多的方案就是“按樓層分?jǐn)偝鲑Y費(fèi)用”，即根據(jù)不同樓層的需求合理設(shè)置出資比例。為了讓1樓同意，該方案通常在設(shè)置時(shí)沒(méi)有讓1樓出資。我們以上海某小區(qū)設(shè)計(jì)的方案為例：1樓4戶(hù)0出資；2樓2戶(hù)出資1.2%；3樓2戶(hù)出資8.4%；4樓4戶(hù)出資26%；5樓4戶(hù)出資34.8%；6樓2戶(hù)出資29.6%。如果一部電梯總費(fèi)用50萬(wàn)，折合下來(lái)6樓每戶(hù)需出資7.4萬(wàn)元，5樓每戶(hù)需出資4.5萬(wàn)元。

這個(gè)方案公布，1樓因?yàn)椴恍枰鲑Y，而且為了方便樓上鄰居，1樓基本同意了，但是6樓居民卻又反對(duì)了，理由是出資費(fèi)用太高，超出了自己的承受范圍，光電梯安裝就要七八萬(wàn)，還不算后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用，如果全部算下來(lái)可能需要花至少十余萬(wàn)。這對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件好的家庭可以接受，但是對(duì)于很多老年人來(lái)說(shuō)，卻是一筆巨額支出。尤其是那些常年臥床，又有慢性病需要常年吃藥的老人，根本是有心無(wú)力。

前面我們說(shuō)過(guò)，2020年之前，很多地區(qū)因?yàn)闃巧蠘窍锣従右庖?jiàn)不合，加裝電梯一事一直擱置，這屬于沒(méi)有辦法的辦法。但從2021年起，這種不可調(diào)和的矛盾終于有了解決辦法——從各個(gè)省市的實(shí)踐可以看出，從今年起，兩個(gè)方案可“強(qiáng)制”老房子加裝電梯，樓上樓下不用吵了：

第一個(gè)方案：廢除“一票否決”，同時(shí)用實(shí)際案例打消低樓層對(duì)“貶值”的顧慮

在以往的舊改法規(guī)中，明確老舊小區(qū)加裝電梯需要所有居民達(dá)成一致意見(jiàn)，才可以開(kāi)工。這就賦予了每個(gè)居民“一票否決”權(quán)，即有一個(gè)居民不同意，就無(wú)法加裝電梯。正是因?yàn)橛羞@種政策存在，所以很多1樓住戶(hù)才會(huì)反對(duì)到底。

但從2020年下半年開(kāi)始，很多城市都在陸續(xù)探索“廢除一票否決權(quán)”：即將原有的“100%同意，調(diào)整為2/3業(yè)主同意即可”。濟(jì)南：將原先的“100%同意”，調(diào)整為“100%告知”及“2/3業(yè)主共識(shí)”；江蘇：一半業(yè)主同意就能實(shí)施；珠海：2020年2月份發(fā)布《既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見(jiàn)》，也取消了“一票否決”權(quán)，明確對(duì)于經(jīng)本單元建筑物專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主，且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意的情況，即可依法加裝電梯。

上文我們提到了，低樓層尤其是1樓不同意加裝電梯，最大的顧慮是擔(dān)心房子貶值。所以若想說(shuō)服低樓層加裝電梯，要拿出真實(shí)數(shù)據(jù)證明，加裝電梯對(duì)低樓層并無(wú)貶值影響。

實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，1樓房?jī)r(jià)非但沒(méi)有受加裝電梯而貶值，相反絕大多數(shù)房子市場(chǎng)價(jià)“穩(wěn)中有漲”：對(duì)已加裝電梯的20個(gè)老舊小區(qū)1樓市場(chǎng)價(jià)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：8家上漲、5家變化不大、2家沒(méi)有降低。

老舊小區(qū)加裝電梯后，即便是1樓市場(chǎng)價(jià)也能保持“穩(wěn)中有漲”，歸根結(jié)底是老城區(qū)的基礎(chǔ)好，不僅有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而且配套設(shè)施比較完善，尤其是商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源拔尖。

未來(lái)在推行加裝電梯方案時(shí)，可把這些數(shù)據(jù)羅列出來(lái)，真正做到用事實(shí)說(shuō)話(huà)，徹底打消1樓擔(dān)心加裝電梯后房屋貶值的顧慮。如此，在廢除“一票否決”的基礎(chǔ)上，并用實(shí)際案例打消低樓層對(duì)“貶值”的顧慮，可以做到“強(qiáng)制”給老房子加裝電梯。

第二個(gè)方案：使用“共享電梯”方案

共享電梯，就是從現(xiàn)有的共享單車(chē)、共享充電寶、共享雨傘等模式引申而來(lái)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，老舊小區(qū)電梯安裝由第三方出資安裝，然后實(shí)行居民“刷卡付費(fèi)乘坐”，小區(qū)業(yè)主乘坐電梯就像刷卡乘坐公交車(chē)、地鐵一樣，免費(fèi)裝、刷卡坐。同時(shí)，電梯轎廂的廣告運(yùn)營(yíng)權(quán)歸第三方電梯企業(yè)所有。

據(jù)媒體報(bào)道，河北省某小區(qū)于去年10月份已經(jīng)開(kāi)始采用這種模式。從該模式實(shí)施這半年多以來(lái)的情況看，這不失為一個(gè)雙贏的好方案：免費(fèi)安裝，幫助居民節(jié)省了數(shù)萬(wàn)元費(fèi)用，樓上樓下鄰居不用再為出資而爭(zhēng)吵了，尤其是5、6樓業(yè)主，輕松省下幾萬(wàn)元。即便是電梯的日常維保，一年全下來(lái)費(fèi)用也不過(guò)4000元左右，分?jǐn)偟矫恳粦?hù)頭上，也不過(guò)百余元，完全可以接受；第三方電梯企業(yè)也并不吃虧，收益有兩個(gè)部分，一是居民刷卡乘坐電梯的費(fèi)用，二是電梯轎廂廣告費(fèi)用。

有人會(huì)說(shuō)，這種方案確實(shí)解決了出資問(wèn)題，但是低樓層1、2樓所受的采光、通風(fēng)、噪音影響，又該怎么算，他們難道就這么糊里糊涂同意了。我們并沒(méi)有忽略這一點(diǎn)，從各地實(shí)施“共享電梯”方案來(lái)看，其實(shí)很多地方都對(duì)該方案進(jìn)行了升級(jí)：比如北京通州某小區(qū)為了補(bǔ)償1樓住戶(hù)，物業(yè)出面和5、6協(xié)商，拿出1萬(wàn)元補(bǔ)償1、2樓，5、6樓業(yè)主也同意了；再比如上海閔行某小區(qū)，電梯公司為小區(qū)設(shè)計(jì)了全玻璃電梯，最大程度降低了遮光的影響；再比如南京某小區(qū)，采用了全新的“積木式”加裝電梯工藝，最短可以在8天內(nèi)完成電梯加裝。

今年起，兩個(gè)方案可“強(qiáng)制”老房子加裝電梯，我們認(rèn)為這并不是“不近人情”的操作，相反這是在盡最大努力調(diào)和鄰里之間的矛盾。當(dāng)然，這其中還需要加強(qiáng)溝通、互相協(xié)商。尤其需要社區(qū)、街道等相關(guān)各方做好“潤(rùn)滑劑”作用，更需要樓上樓下的住戶(hù)們彼此多理解。

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